Tín dụng và bất động sản: Mỗi thời mỗi khác

Mổ xẻ mối “quan hệ” “Đã qua thời đi vay vốn ngân hàng, “lướt sóng” BĐS, thu về cả hàng trăm triệu đồng mỗi tháng”, đó là tâm tư đầy nhớ tiếc của nhiều cá nhân chủ nghĩa và DN xây dựng. Anh Nguyễn Minh Đồng (Thanh Trì, Hà Nội) cho biết, thời khắc đầu năm 2008 với số vốn khoảng dưới 1 tỷ đồng anh cứ mua đi bán lại nhà, đất quanh khu vực Thanh Trì cũng kiếm được khá. Mỗi đợt “lướt sóng”, sang tên nhanh như vậy, anh lãi 50 – 100 triệu đồng. Tuy nhiên, mải “lướt”, không nghiên cứu xu hướng thị trường nên giờ anh Đồng đang “ôm” một căn hộ chung cư mới bắt đầu xây dựng, chưa biết khi nào hoàn tất; trong khi khoản lãi vay phải trả ngân hàng cứ lớn dần hàng tháng. “Nếu như trước đây, khi BĐS đóng băng, chỉ cần có tín hiệu tín dụng được nới lỏng qua lãi suất, điều kiện vay và các chính sách bổ trợ khác thị trường sẽ nóng trở lại, nhưng xem ra hiện nay sẽ khó lặp lại chu kỳ này” – anh Đồng cho biết. Theo các chuyên gia kinh tế, từ năm 2006 đến 2008 là giai đoạn bùng phát mạnh mẽ của thị trường BĐS. BĐS dù ở bất kỳ phân khúc nào cũng luôn sôi sục, cuộn rất nhiều từng lớp trong từng lớp dự đầu tư và trở nên món hàng “hot”. Cùng với đó, các dự án BĐS ngày càng lớn về quy mô lẫn giá trị. Song, bắt đầu từ cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng cho BĐS bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm, thị trường rơi vào u ám. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi chút ít. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường BĐS là không đáng kể và cốt giữ ở mức độ đi ngang. Và từ năm 2011, dưới tác động của CSTT tín dụng chặt chẽ, ưu tiên kiểm soát lạm phát, ổn định vĩ mô đã khiến thị trường BĐS đóng băng hoàn toàn. PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi - Giám đốc trường Đào tạo và Phát triển nhân công VietinBank cho rằng, những năm trước đây đa phần DN kinh doanh BĐS dựa vào nguồn vốn ngân hàng. Nhiều DN không có chức năng kinh dinh BĐS cũng lao vào chừng lợi nhuận từ BĐS khiến tín dụng tăng trưởng nóng. Không thể “buộc tội” BĐS là duyên do căn bản khiến tăng trưởng tín dụng nóng, nhưng khi có nhiều DN kinh dinh BĐS, nhiều nhà đầu tư cá nhân dựa vào vốn ngân hàng đã khiến cung tín dụng tăng và khiến thị trường BĐS luôn nờm nợp. Đây cũng là căn do khiến hiện không ít nhà băng phải trả giá rất đắt trong việc cho vay BĐS thời kì qua. Bởi trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, giá BĐS không chỉ giảm mạnh mà thanh khoản kém khiến nhiều chủ đầu tư dù có muốn bán cắt lỗ để trả nợ nhà băng cũng khó. Và bản thân các nhà băng khi muốn xử lý tài sản bảo đảm, mà phần đông là BĐS cũng rất khó khăn. Thực tế, trong một thời kì dài, ranh giới nhiều khoản cho vay để mua sắm phục vụ nhu chuồng chồ dùng và cho vay đầu cơ BĐS rất mỏng mảnh khiến tín dụng “chảy lẫn dòng trong – đục” rất khó kiểm soát. Đến nay, các dòng vốn vay đã được các NHTM phân định, kiểm soát chặt chẽ hơn. Âu cũng là hợp lý, bởi với tình hình giờ, không biết đến bao giờ thị trường dòng sản phẩm nhà trung, cao cấp của những người vay vốn đầu tư với mục đích đầu cơ mới có thể ấm trở lại. Do đó, khi cho vay đầu tư BĐS, vòng quay vốn sẽ khó thực hiện, hiệu quả cập kênh, ngân hàng hiện phải thận trọng phân biệt mục đích dùng vốn vay là có cơ sở và bài học từ thực tiễn. Không dễ “phá băng” chỉ từ kênh tín dụng Theo PGS-TS. Nguyễn Thị Mùi, trong điều kiện thông thường, với mức lãi suất cho vay mua nhà thương nghiệp như hiện, cùng với lãi suất cho vay nhà ở xã hội 6%/năm, sẽ có một bộ phận phân khúc BĐS nóng trở lại. Nhưng từ nay, mối quan hệ tác động giữa tín dụng và thị trường BĐS đã có những mô tả khác. Lãi suất cho vay giảm khiến cho lợi nhuận ròng của hoạt động tín dụng của các NHTM giảm thì họ càng phải kiểm soát tín dụng tốt hơn, ngăn ngừa nợ xấu phát sinh. Bên cạnh đó, do đặc điểm vốn huy động của các NHTM Việt Nam cốt tử là có kỳ hạn ngắn nên các “nhà băng” cũng phải cẩn trọng vì tránh thiếu hụt thanh khoản. “Dù cung tiền tăng lên, lãi suất có giảm thì dòng tiền cũng chẳng thể vào hết BĐS vì nguy cơ đọng vốn, nối nảy nợ xấu. Trong khi đó, các NHTM phải ưu tiên vốn đầu tư cho một số lĩnh vực, ngành nghề theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN. Thực tế nữa là mặc dầu lãi suất đã giảm, nhưng rõ ràng phương tiện lãi suất thời kì qua đã không còn mấy tác động đối với nhiều DN nói chung cũng như các nhà đầu tư BĐS nói riêng” – TS. Nguyễn Thị Mùi phân tách. Hiện giờ, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, nhiều giải pháp đã được các NHTM cùng các DN kinh dinh BĐS đưa ra. Chẳng hạn, như kết liên bốn nhà: “Nhà băng” sẽ cùng với chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu xây dựng ký kết thỏa thuận để bảo đảm vốn tín dụng được đầu tư đúng dự án, dòng tiền được kiểm soát chặt chịa, hiệu quả. Theo các chuyên gia ngân hàng, với mô hình liên kết này sẽ giúp việc giải ngân cho vay nhanh hơn, chủ đầu tư hà tằn hà tiện được tổn phí giao tế, tốc độ luân chuyển dòng tiền nhanh hơn. Còn ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội kinh doanh BĐS cho rằng, đây là giải pháp nhằm kiểm soát dòng tiền có mục đích, một giải pháp tốt, bản thân người mua cũng xác định đó là khoản đầu tư an toàn. Nhưng chỉ một đôi ngân hàng vận dụng mô hình phối hợp kết liên này thì chưa có tác động lan tỏa, tạo lực cầu đột phá cho phân khúc nhà ở mà cần có thêm nhiều hơn nữa sự dự của các ngân hàng trong hệ thống các TCTD. Có như vậy, điểm nghẽn tồn kho nguyên liệu xây dựng và các ngành sản xuất hệ trọng đến BĐS mới có đầu ra, chủ đầu tư bán được sản phẩm cho người có nhu cầu thì phải tiếp giảm giá, dòng tiền tiếp quay vòng tái tạo năng lực sản xuất và khơi mạch lưu thông... Việc chủ đầu tư và ngân hàng có sự sẻ chia cùng với các chính sách tương trợ cho thị trường BĐS như giảm thuế VAT , thuế thu nhập DN, hy vọng sẽ giúp cho các DN BĐS gượng dậy và thị trường BĐS ấm hơn trong thời kì tới. Quang Cảnh Thời báo nhà băng